不確実で時間や手間のかかる農地転用は、弊所行政書士へご相談ください。
お早めにご相談いただくことによって、不動産売買などのトラブルを未然に防ぎ、より確実なものへ。
農地転用とは？
農地転用とは、農地を農業以外の目的（住宅地、駐車場、資材置き場、商業施設など）に利用するために、その用途を変更することを指します。日本では、農地の適切な利用と保全を目的として農地法で厳しく管理されています。転用を行う際には、行政の許可または届出が必要です。
農地転用は、大きく以下の2つに分けられます。
- 自己転用
農地所有者が自ら農地を転用して利用する場合。例えば、所有する農地に自宅を建設するケースが該当します。 - 第三者転用
農地所有者が農地を売買または貸し出し、その後、第三者が転用して利用する場合。
農地法3条・4条・5条の概要と違い
| 条文 | 主な内容 | 主な適用場面 | 許可を必要とする主体 |
|---|---|---|---|
| 3条 | 農地の権利移転または貸借 | 農地を他人に売買・譲渡・賃貸する場合 | 所有権または賃借権の取得者 |
| 4条 | 自己所有農地の転用 | 農地所有者が自ら非農地に転用する場合 | 農地所有者（自分） |
| 5条 | 転用を伴う権利移転 | 農地を売買・譲渡して新所有者が転用する場合 | 所有権または賃借権の取得者 |
農地法3条、4条、5条の違い
農地権利移動や転用に関連する農地法の規定には、3条、4条、5条があり、それぞれ異なる目的に応じたルールが定められています。
農地の権利移動：農地法3条（売買・贈与・相続など）
- 概要
農地の所有権を移動させる場合に必要となる許可です。つまり、農地を農地として利用する目的で権利を移転する場合に適用されます。 - 例
AさんがBさんに農地を売却し、そしてBさんがその農地で農業を続けるケース。 - ポイント
農地が適切に管理・活用されることを確保するための手続きです。それには農業委員会の許可が必要です。
自己転用：農地法4条（農地の所有者が転用）
- 概要
農地所有者が、自らその農地を転用する場合に適用されます。つまり、農地を農業以外の用途（住宅、駐車場、工場用地など）に変更する際に必要となります。 - 例
自分の農地を駐車場にしたり、自宅を建設する場合。 - ポイント
農業委員会や都道府県知事の許可が必要です（市街化区域内では届出）。
権利移動＋転用：農地法5条（農地を転用目的で譲渡・売買）
- 概要
農地を転用することを前提に所有権や賃借権を移転する場合に適用されます。つまり、権利の移動と転用がセットになったケースです。 - 例
Aさんが所有する農地をBさんに売却し、そしてBさんがそこに駐車場を建設する場合。 - ポイント
農業委員会および都道府県知事の許可が必要です。
1. 農地法3条（権利移転・貸借）
農地法3条は、農地の所有権や賃借権などの「権利」を移転または設定する場合に適用されます。更に転用を伴う場合には3条が該当します。
主な手続き場面
- 農地を他の農家に売却する場合。
- 農地を賃貸借契約で貸し出す場合。
- 親族に贈与する場合。
許可を必要とする主体
- 所有権や賃借権を取得する側（譲り受ける側）が許可を取得する必要があります。
許可の条件（主な審査基準）
- 取得者が農業経営を適切に行う能力を有すること。
- 農地の効率的な利用を確保できること。
- 権利移動によって周辺の農地利用に悪影響を与えないこと。
注意点
- 農地を農地以外の用途（非農地）にする計画がある場合は、農地法4条または5条の手続きが必要になります。
2. 農地法4条（自己転用）
農地法4条は、農地の所有者自身が、その農地を農業以外の用途（住宅地、商業地、工場など）に転用する場合に適用されます。権利の移動は伴いません。
主な手続き場面
- 自分の農地を住宅用地や駐車場として利用する場合。
- 自分の農地を商業施設用地として利用する場合。
許可を必要とする主体
- 農地の所有者が許可を取得する必要があります。
許可の条件（主な審査基準）
- 他に適切な代替地がないこと。
- 転用計画が具体的かつ適正であること。
- 転用が周辺の農業環境に悪影響を及ぼさないこと。
注意点
- 転用許可が下りる前に工事を始めることは禁止されています。
3. 農地法5条（転用を伴う権利移転）
農地法5条は、農地を売買・譲渡・賃貸して所有者が変わるとともに、その農地を新しい所有者が農業以外の用途に転用する場合に適用されます。
主な手続き場面
- 農地を売却して新しい所有者がそこに住宅や施設を建設する場合。
- 農地を賃貸し、借りた側が転用して利用する場合。
許可を必要とする主体
- 所有権または賃借権を取得する側（新しい所有者または借主）が許可を取得する必要があります。
許可の条件（主な審査基準）
農地法4条の審査基準に加え、次の点が確認されます：
- 売買契約や賃貸借契約が適正であること。
- 新所有者または借主が転用計画を遂行する能力を有していること。
注意点
- 売買や賃貸借契約が完了する前に、転用許可を取得する必要があります。
参考：高石市 農業委員会
参考：堺市 農地の転用について
4条と5条の違い
| 比較項目 | 農地法4条 | 農地法5条 |
|---|---|---|
| 転用主体 | 農地の現所有者 | 新所有者または借主 |
| 権利移動 | なし | あり（売買や賃貸借） |
| 主な申請者 | 農地所有者 | 新所有者または借主 |
1. 審査の共通点
農地法3条、4条、5条ともに、以下の観点が共通して審査されます。
- 農地保全の観点
農地以外に適切な土地がある場合、許可が下りないことがあります。 - 農業振興地域の影響
農業振興地域内の農地は原則転用できません（例外：農振除外）。 - 周辺環境への配慮
転用が周辺農地や地域社会に悪影響を及ぼさないこと。
許可と届出の違い
農地転用では、手続きが「許可」と「届出」に分かれます。
許可が必要な場合
- 適用エリア
市街化調整区域やその他の区域における転用。 - 手続き
農業委員会や都道府県知事に対し、申請書を提出し、許可を得る必要があります。 - 審査基準
① 他に代替地がないこと
② 転用後の土地利用計画が適切であること
③ 農業生産への影響が少ないこと
届出が必要な場合
- 適用エリア
市街化区域内の農地に限る。 - 手続き
農業委員会に事前届出を行います。
農地の権利移転の手続き方法
1. 事前相談
- 相談窓口
例えば高石市の場合、まず高石市の農業委員会事務局に相談から始めます。そして、農地の場所や現状や移転後の利用計画を伝え、申請が可能かどうか確認します。
2. 申請書類の準備
農地法3条の許可申請には以下の書類が必要です。
- 申請書
農地法3条許可申請書（高石市農業委員会指定の様式）。 - 登記事項証明書
申請地の登記事項証明書（発行後 3 か月以内の全部事項証明書に限る）。 - 公図の写し
申請地及び附近の地番を表示する図面（公図）。 - 位置図
申請地の位置図（1／10,000 程度）。 - 譲受人の住所地から申請地への経路図
- 耕作証明書（譲受人が居住する市町村で発行）
既に本市以外で耕作を行っている場合のみ必要。 - 譲受人の現在の耕作状況一覧
- 譲受人の住民票謄本（発行後 3 か月以内の譲受人の世帯員全員分で続柄が記載されたもの）
- 契約書（賃貸借契約書や使用貸借契約）
賃貸借又は使用貸借契約による場合のみ必要。 - 誓約書
（譲受人が自署または記名押印したものに限る） - 農地利用計画書
農地をどのように利用するかを具体的に示した書類。 - 委任状（双方から）
（委任者が自署または記名押印したものに限る） - その他の書類
必要に応じて、関係者の同意書や確認書など。申請内容によっては農地法に基づく許可のために上記のほか書類を求められる場合があります。
3. 申請の提出
- 提出先
農業委員会事務局。 - 提出方法
窓口に直接持参するのが一般的です。
4. 審査
- 審査内容
以下の観点で審査が行われます。- 農業経営の適正性
農地が適切に管理・利用されるかどうか。 - 権利移転の目的の妥当性
農地が農地として引き続き利用されるか。 - 移転先の適格性
新たな権利者が農地の利用に必要な知識や能力を有しているか。
- 農業経営の適正性
5. 許可通知
- 通知の受け取り
許可された場合、通知書が届きます。
この通知書は権利移転の法的根拠となるため、大切に保管してください。 - 不許可の場合
不許可の場合は理由が通知されます。必要に応じて再申請や計画変更を検討することになります。
6. 権利移転の手続き
- 許可通知を受けたら、農地の売買契約や賃貸借契約の締結を行い、法務局で登記手続きを進めます。
農地転用（市街化区域内）の手続き
1. 事前相談
- 相談窓口
転用する農地の場所や転用後の利用計画を伝え、そして手続きが可能かを確認します。
2. 必要書類の準備
農地法4条・5条の申請では、以下の書類が必要です。具体的な書類や記載内容は農業委員会で確認が必要です。
- 申請書
高石市農業委員会指定の農地転用許可申請書（4条用または5条用）。 - 登記事項証明書
申請地の登記事項証明書（発行後 3 か月以内の全部事項証明書に限る）。 - 公図の写し
申請地及び附近の地番を表示する図面（公図）。 - 位置図
申請地の位置図（1／10,000 程度）。 - 始末書（違反転用行為者が自署または記名押印したものに限る）
必要な場合のみ - 契約書（5条の場合）
売買契約書や賃貸借契約書など、権利移動の内容を示すもの。 - その他の書類
必要に応じて、関係者の同意書や確認書など。申請内容によっては農地法に基づく許可のために上記のほか書類を求められる場合があります。
3. 申請の提出
- 提出先
農業委員会事務局。 - 提出方法
窓口に直接持参するのが一般的です。
4. 審査
- 審査機関
農業委員会や大阪府が審査を行います。 - 主な審査基準
他に代替地がないこと
農地以外で転用計画を実現できる土地が存在しないことを確認します。
つまり、農地を保全することを重視しているため、転用対象地が最終的な選択肢である必要があります。
また、申請者は、他の土地を検討したが適していなかった理由（例：規模不足、地形的制約、法的制約など）を具体的に説明する必要があります。
対象農地周辺の土地利用状況や都市計画区域内外の状況を調査して判断されます。
転用後の土地利用計画の適正性
転用後の用途が具体的かつ合理的であることを確認します。つまり、計画が不明瞭であったり、実現可能性に疑問がある場合は、許可されない可能性があります。
建築予定の施設が地域に適合しているか（例：住宅地に適さない工場計画などは問題になる場合がある）。
排水計画や道路アクセスなどのインフラ整備が適切に行われるか。
土地利用計画図や建設予定の施設の概要を提出し、そして計画の詳細を説明します。
農業生産への影響が少ないこと
転用によって周辺農地や農業従事者に悪影響を与えないことを確認します。
また、転用後の土地利用が農業に与える影響を最小限に抑える具体策（例：排水路の新設や防音対策）を提示します。
5. 許可通知
- 通知の受け取り
許可された場合、通知書が届きます。この通知書は権利移転の法的根拠となるため、大切に保管してください。 - 不許可の場合
不許可の場合は理由が通知されます。必要に応じて再申請や計画変更を検討することになります。
6. 権利移転の手続きなど
- 許可通知を受けたら、次の手続きを進めます。
参考：高石市 農業委員会
参考：堺市 農地の転用について
農地転用の注意点
- 農振地域の農地
まず、農業振興地域内の農地（青地農地）は、原則として転用が認められません。
例外的に農業振興地域から除外される場合もありますが、非常に厳しい条件があります。 - 転用後の利用制限
許可や届出時の目的と異なる用途で利用することは法律で禁止されています。 - 無許可転用の罰則
無許可で転用を行った場合、原状回復命令や場合によって罰金の対象となるため注意が必要です。
行政書士の役割
弊所では、お客様の農地転用手続きをサポートいたします。
お気軽にお電話くださいませ。
TEL : 080-9473-5055
- 複雑な手続きの代行
農地法に基づく適切な申請や届出の準備。 - 書類作成のサポート
地元の農業委員会や自治体との連携を通じたスムーズな手続き。 - 事前調査の実施
農地の区域区分や農振地域該当の有無を確認。
農地転用は、農業委員会との協議、また、宅地安全課、農水産課との手続や協議が必要となることがあります。
少なくとも数か月を要する手続きになりますので、代行できる行政書士へご依頼いただくことによって、解決されることをお勧めいたします。